L’examen du projet de loi de finances (PLF) pour 2024 commence dès ce mardi avec la consultation en commission des amendements déposés sur la première partie (recettes). Les débats devant les députés débuteront ensuite le mardi 17 octobre à l’Assemblée nationale avec un premier vote qui a encore de grandes chances d’être rythmé fin octobre par un recours à l’article 49-3.
Les débats s’annoncent particulièrement animés autour de la fiscalité des locations saisonnières. Plusieurs amendements ont déjà été déposés et le nouveau ministre en charge du Logement, Patrice Vergriete s’est emparé du sujet en proposant « de ne plus les favoriser et d’aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides, avec un même abattement fiscal de 40% » (interview dans “Le Monde” le week-end dernier).
Parmi ces amendements au PLF 2024, on retrouve une proposition similaire du groupe Socialistes et apparentés, dont on sait qu’elle est partagée par d’autres courants politiques (groupe Écologiste, Les Républicains et Horizons et apparentés) qui ont déjà eu l’occasion de faire une suggestion commune.
Un seul abattement fiscal de 40%
Alors que les avantages fiscaux des locations touristiques contribuent à assécher le nombre de biens en location longue durée et à faire monter les prix, cet amendement vise à rééquilibrer le marché locatif en harmonisant, à un taux de 40%, les abattements fiscaux relatifs aux revenus des meublés touristiques sur ceux de la location de longue durée (dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire). Il exclut volontairement de son champ d’application les maisons d’hôtes, gites ruraux, les logements en stations de ski et d’alpinisme afin de ne pas venir déstabiliser une économie touristique indispensable au développement de nos territoires.
Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait donc de 71% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires fortement limité à 30.000 € contre 188.700€ actuellement.
Pour les meublés non classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait de 50% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires limité à 15.000 € contre 77.700€ actuellement. La différence de plafond entre ces deux régimes permettrait de conserver une incitation en faveur des logements classés afin d’accompagner la montée en gamme des logements destinés à la location de tourisme.
Amélioration de la fiscalité actuelle pour la location classique
Enfin, pour un logement en location longue durée classique, sous le régime microfoncier, le taux serait rehaussé de 30% à 40%, et le plafond de revenus de 15.000 € à 30.000€. Cette évolution marquerait donc une amélioration de la fiscalité actuelle pour encourager la location long terme et rééquilibrer le marché locatif, sachant que les bailleurs peuvent aussi utiliser le régime réel de déduction de leurs frais si celui-ci est plus avantageux.
La location meublée longue durée également menacée ?
Un autre amendement du groupe Socialistes et apparentés propose d’aller beaucoup plus loin en s’attaquant au régime réel simplifié qui est particulièrement favorable aux investisseurs effectuant des locations meublées en permettant de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour d’échapper à l’impôt. Ce statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est d’ailleurs pas propre à la location touristique, il s’applique à toute location meublée longue durée.
La niche fiscale des amortissements
L’amortissement se pratique sur des durées de 25 à 30 ans, aboutissant à des déductions annuelles de 3,3% à 4% de la valeur du bien. Le mobilier peut également être amorti sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 7 ans. Si un amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes. Les amortissements non utilisés sont d’ailleurs reportables indéfiniment, ce qui permet par exemple de compenser la période où la déductibilité des intérêts d’emprunt ne joue plus (une fois que le prêt a été remboursé). Bien que plus compliqué à appliquer que les abattements, ce statut est très utilisé par les investisseurs car il reste le plus avantageux.
Or cet amendement propose d’aligner les conditions du régime réel pour les locations meublées et nues. Autrement dit, les loueurs de meublés ne pourraient plus déclarer leurs revenus en bénéfices industriels et commerciaux et perdraient l’énorme avantage de la déduction des amortissements…
